ज़ान्ज़ीबार में भूमि स्वामित्व की व्याख्या: पट्टेदारी, कॉन्डोमिनियम और विदेशी पहुँच

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ज़ांज़ीबार के भूमि कानून तंजानिया की मुख्य भूमि से अलग हैं, भले ही दोनों देश एक संघ सरकार साझा करते हों। भूमि संघ के मामलों का हिस्सा नहीं है, इसलिए विदेशी स्वामित्व पर मुख्य भूमि के नियम वहां लागू नहीं होते। ज़ांज़ीबार में संपत्ति खरीदने या निवेश करने की योजना बना रहे किसी भी व्यक्ति के लिए भूमि स्वामित्व को समझना आवश्यक है।

ज़ान्ज़ीबार की भूमि व्यवस्था 1992 के भूमि स्वामित्व अधिनियम पर आधारित है। यह सिद्धांत ज़ान्ज़ीबार की भूमि स्वामित्व व्यवस्था की नींव है और यह निर्धारित करता है कि नागरिक, निवेशक और विदेशी किस प्रकार भूमि का उपयोग कर सकते हैं। इस अधिनियम के अंतर्गत, ज़ान्ज़ीबार की सभी भूमि, चाहे वह कब्जे में हो या खाली, सार्वजनिक भूमि है और जनता की ओर से राष्ट्रपति के स्वामित्व में निहित है। ज़ान्ज़ीबार में कोई पूर्ण स्वामित्व नहीं है। न तो नागरिकों के लिए और न ही विदेशियों के लिए। ज़ान्ज़ीबार के नागरिकों को अधिभोग अधिकार (राइट ऑफ ऑक्यूपेंसी) दिया जा सकता है, जो भूमि के उपयोग का दीर्घकालिक अधिकार है, लेकिन यह भी पूर्ण स्वामित्व का अधिकार नहीं है। मुख्य भूमि तंजानिया के नागरिकों सहित गैर-नागरिकों को सीधे अधिभोग अधिकार नहीं दिया जा सकता है।

भूमि हस्तांतरण अधिनियम, 1994 नियंत्रण का एक दूसरा स्तर जोड़ता है। यह भूमि हस्तांतरण बोर्ड की स्थापना करता है, जिसे भूमि हितों के किसी भी हस्तांतरण, विशेष रूप से विदेशियों को हस्तांतरण या किसी भी दीर्घकालिक पट्टे की व्यवस्था को मंजूरी देना अनिवार्य है। किसी भी गैर-नागरिक से संबंधित कोई भी लेनदेन इस निकाय की मंजूरी के बिना नहीं हो सकता।

विदेशी वास्तव में संपत्ति कैसे हासिल करते हैं

ज़ान्ज़ीबार भूमि स्वामित्व व्यवस्था के अंतर्गत , विदेशी नागरिक पूर्ण स्वामित्व वाली भूमि नहीं रख सकते, लेकिन अनुमोदित निवेश संरचनाओं के माध्यम से कानूनी रूप से दीर्घकालिक पट्टे पर संपत्ति प्राप्त कर सकते हैं। संपत्ति के इच्छुक विदेशियों के लिए दो मुख्य तरीके हैं। पहला तरीका है विदेशी नागरिक के पूर्ण स्वामित्व वाली स्थानीय रूप से पंजीकृत कंपनी के माध्यम से। यह कंपनी ज़ान्ज़ीबार निवेश संवर्धन प्राधिकरण (ZIPA) और भूमि आयोग के माध्यम से सरकारी पट्टे के लिए आवेदन करती है। बड़े प्रोजेक्ट या व्यक्तिगत संपत्तियों के लिए उपयोग की जाने वाली इस विधि में पट्टा पंजीकृत होने से पहले भूमि हस्तांतरण बोर्ड और ZIPA दोनों से अनुमोदन की आवश्यकता होती है।

दूसरा विकल्प है किसी पंजीकृत विकास परियोजना के अंतर्गत कॉन्डोमिनियम या यूनिट खरीदना। 2010 के कॉन्डोमिनियम अधिनियम के तहत , खरीदारों को कंपनी की आवश्यकता के बिना ही अपने नाम पर लीजहोल्ड टाइटल मिल जाता है। यह तरीका व्यक्तिगत खरीदारों के लिए सरल और बेहतर है।

दोनों ही मामलों में, मूल भूमि राज्य की संपत्ति बनी रहती है। खरीदार के पास एक दीर्घकालिक पट्टा होता है, जो आमतौर पर प्रारंभिक 33 वर्षों के लिए होता है और इसे अधिकतम 99 वर्षों तक 33-33 वर्षों के अंतराल में नवीनीकृत किया जा सकता है। पट्टा नवीनीकरण स्वचालित नहीं होता है, लेकिन शर्तों के पूरा होने और संपत्ति के रखरखाव के मामले में इसे नियमित रूप से प्रदान किया जाता है। पट्टा समाप्त होने से पहले तक, पट्टे का स्वामित्व उत्तराधिकारियों को विरासत में मिल सकता है।

ZIPA और निवेश सीमा की भूमिका

ज़ान्ज़ीबार निवेश प्रोत्साहन प्राधिकरण लगभग हर विदेशी भूमि लेनदेन के केंद्र में स्थित है। ज़ान्ज़ीबार निवेश अधिनियम, 2023 द्वारा इसके कार्यक्षेत्र को और मजबूत किया गया है , जिसने पहले के निवेश प्रोत्साहन और संरक्षण ढांचे को अद्यतन किया और योग्य निवेशकों के लिए कर प्रोत्साहनों को बरकरार रखते हुए अनुमोदन प्रक्रियाओं को सुव्यवस्थित किया।

कंपनी के माध्यम से संरचित रियल एस्टेट और हॉस्पिटैलिटी परियोजनाओं के लिए, विदेशी स्वामित्व वाली कंपनियों के लिए न्यूनतम पूंजी आवश्यकता 2,500,000 अमेरिकी डॉलर है, जबकि घरेलू कंपनियों के लिए यह 300,000 अमेरिकी डॉलर है । निवेशक ZIPA को एक कॉन्सेप्ट नोट और निवेश आशय प्रपत्र जमा करते हैं, जिसके बाद एक पूर्ण आवेदन प्रस्तुत किया जाता है जिसमें व्यवसाय योजना, पूंजी का प्रमाण, पासपोर्ट की प्रतियां और सहायक कॉर्पोरेट दस्तावेज शामिल होते हैं। अनुमोदन के परिणामस्वरूप एक निवेश प्रमाणपत्र प्राप्त होता है, जो ZIPA द्वारा भूमि पंजीकरण के लिए आवश्यक अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करने से पहले आवश्यक है। इसके विपरीत, व्यक्तियों द्वारा कॉन्डोमिनियम की खरीद के लिए इस कंपनी और प्रमाणपत्र संरचना की आवश्यकता नहीं होती है, केवल भूमि आयोग में पंजीकरण और लागू स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होता है।

संपत्ति के माध्यम से निवास

ज़ान्ज़ीबार में संपत्ति के आधार पर नागरिकता प्राप्त करने का कोई सीधा मार्ग नहीं है; नागरिकता अभी भी तंज़ानिया के राष्ट्रीय कानून द्वारा शासित है। हालांकि, यह ZIPA के माध्यम से निवेश-आधारित निवास परमिट प्रदान करता है। ZIPA द्वारा नामित परियोजनाओं में 100,000 अमेरिकी डॉलर से अधिक मूल्य की संपत्ति खरीदने वाले योग्य खरीदारों और उनके तत्काल परिवार, पति/पत्नी और बच्चों को निवास परमिट के लिए पात्र माना जाता है, जिसे कभी-कभी "गोल्डन वीज़ा" के रूप में प्रचारित किया जाता है, हालांकि यह केवल एक नियमित निवेश परमिट है।

पंजीकरण और उचित परिश्रम

लीज़ या यूनिट का मालिकाना हक तभी कानूनी रूप से मान्य होता है जब उसे पंजीकृत भूमि अधिनियम के तहत भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत कराया जाता है। खरीदारों को किसी भी लेन-देन को पूरा करने से पहले भूमि आयोग में आधिकारिक जांच कराने पर जोर देना चाहिए, जिसमें विशेष रूप से भूखंड या यूनिट के विरुद्ध मौजूदा गिरवी, आपत्तियां या अदालती मुकदमों की जांच की जाए। स्टाम्प शुल्क का भुगतान भी कर अधिकारियों के साथ किया जाना आवश्यक है; यदि यह भुगतान पूरा नहीं हुआ है तो पंजीकरण रोका जा सकता है।

एक जोखिम भरी प्रथा जिसके बारे में सावधान रहना चाहिए, वह है स्थानीय नामित व्यक्तियों का उपयोग करना, यानी ज़ांज़ीबारी नागरिक जो विदेशियों के लिए ज़मीन रखते हैं। यह आम बात है, लेकिन कानूनी रूप से अनिश्चित है क्योंकि स्थानीय कानून नामित व्यक्ति को ही असली मालिक मानता है। वकील आमतौर पर इससे बचने और कंपनी लीज़ या कॉन्डोमिनियम तरीकों को अपनाने की सलाह देते हैं।

ज़ान्ज़ीबार बनाम मुख्य भूमि तंजानिया: प्रमुख अंतर

मुख्य भूमि तंजानिया से ज़ांज़ीबार में सबसे बड़ा अंतर विदेशी बनाम नागरिक का नहीं है; बल्कि ज़ांज़ीबारी बनाम गैर-ज़ांज़ीबारी का है। ज़ांज़ीबारी नागरिकता के बिना मुख्य भूमि तंजानिया के नागरिकों को ज़ांज़ीबार में ज़मीन के उपयोग के मामले में अन्य विदेशी नागरिकों की तरह ही माना जाता है, इसलिए केवल तंजानिया का पासपोर्ट होने से द्वीपों पर कोई विशेष अधिकार नहीं मिल जाता। यह उन खरीदारों के लिए अक्सर भ्रम का कारण बनता है जो यह मान लेते हैं कि तंजानिया की नागरिकता ही पर्याप्त है, और यह इस बात को रेखांकित करता है कि ज़ांज़ीबार में लेन-देन को शुरू से ही एक अलग कानूनी प्रक्रिया के रूप में माना जाना चाहिए, न कि मुख्य भूमि के लेन-देन का विस्तार।

व्यावहारिक सीख

संक्षेप में, ज़ांज़ीबार की लीज़ प्रणाली व्यवहार में स्वामित्व के लगभग समान है, विशेष रूप से 99 वर्षों की नवीकरणीय अवधि के साथ। लेकिन कानूनी रूप से, सभी भूमि राज्य के स्वामित्व में रहती है, विदेशी पहुँच के लिए ZIPA की मंज़ूरी आवश्यक है, और उचित पंजीकरण अनिवार्य है। जो खरीदार इन नियमों का पालन करते हैं और स्पष्ट स्वामित्व और मंज़ूरी पर ज़ोर देते हैं, वे ज़ांज़ीबार में सुरक्षित रूप से निवेश करने की अच्छी स्थिति में हैं।

हमारे ब्लॉग " क्या विदेशी तंजानिया में जमीन के मालिक हो सकते हैं? भूमि स्वामित्व और स्वामित्व पर एक मार्गदर्शिका" के माध्यम से जानें कि मुख्य भूमि तंजानिया में भूमि स्वामित्व प्रणाली कैसे काम करती है ।