Régime foncier à Zanzibar : explications sur le bail emphytéotique, les copropriétés et l’accès des étrangers

plage rocheuse avec des chalets blancs sous un ciel bleu clair

Zanzibar possède son propre système foncier, distinct de celui de la Tanzanie continentale, bien qu'elles partagent un gouvernement d'union nationale. Le foncier n'étant pas une compétence de l'union nationale, les règles de la Tanzanie continentale relatives à la propriété étrangère ne s'y appliquent pas. Comprendre le régime foncier zanzibarite est essentiel pour toute personne envisageant d'acheter un bien immobilier ou d'investir sur les îles.

Le système foncier de Zanzibar repose sur la loi foncière de 1992. Ce principe constitue le fondement du système foncier zanzibarite et détermine les modalités d'accès à la terre pour les citoyens, les investisseurs et les étrangers. En vertu de cette loi, toutes les terres de Zanzibar, qu'elles soient occupées ou vacantes, sont des terres publiques dévolues au Président au nom du peuple. Il n'existe pas de pleine propriété à Zanzibar, ni pour les citoyens, ni pour les étrangers. Les citoyens zanzibarites peuvent se voir accorder un droit d'occupation, un droit d'usage à long terme des terres, mais celui-ci ne leur confère pas la pleine propriété. Les non-citoyens, y compris les Tanzaniens du continent, ne peuvent pas se voir accorder directement un droit d'occupation.

La loi de 1994 sur le transfert de propriété foncière instaure un second niveau de contrôle. Elle crée la Commission du transfert de propriété foncière, qui doit approuver tout transfert de droits fonciers, notamment les transferts à des étrangers ou tout bail emphytéotique. Aucune transaction impliquant un non-citoyen n'échappe à cet organe.

Comment les étrangers acquièrent réellement des biens immobiliers

À Zanzibar , dans le cadre du régime foncier , les étrangers ne peuvent pas posséder de terres en pleine propriété, mais peuvent légalement obtenir des baux emphytéotiques par le biais de structures d'investissement approuvées. Pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier, deux principales options s'offrent à eux. La première consiste à créer une société enregistrée localement et détenue à 100 % par l'étranger. Cette société sollicite un bail auprès du gouvernement, par l'intermédiaire de l' Autorité de promotion des investissements de Zanzibar (ZIPA) et de la Commission foncière. Cette méthode, utilisée pour les projets d'envergure ou les propriétés individuelles, requiert l'approbation du Conseil de transfert foncier et de la ZIPA avant l'enregistrement du bail.

La seconde option consiste à acheter un appartement en copropriété dans un immeuble enregistré. Grâce à la Loi sur la copropriété de 2010 , les acheteurs obtiennent un titre de propriété à leur nom sans avoir besoin de passer par une société. Cette méthode est plus simple et plus avantageuse pour les particuliers.

Dans les deux cas, le terrain reste propriété de l'État. L'acquéreur bénéficie d'un bail emphytéotique, généralement d'une durée initiale de 33 ans, renouvelable par périodes de 33 ans jusqu'à une durée maximale de 99 ans. Le renouvellement du bail n'est pas automatique, mais il est systématiquement accordé lorsque les conditions sont remplies et que le bien est bien entretenu. Le bail est transmissible par héritage tant qu'il est en vigueur.

Le rôle du ZIPA et des seuils d'investissement

L’Autorité de promotion des investissements de Zanzibar joue un rôle central dans la quasi-totalité des transactions foncières étrangères. Son mandat a été renforcé par la loi de 2023 sur les investissements à Zanzibar , qui a modernisé le cadre précédent de promotion et de protection des investissements et simplifié les procédures d’approbation, tout en maintenant les avantages fiscaux pour les investisseurs éligibles.

Pour les projets immobiliers et hôteliers structurés par le biais d'une société, le capital minimum requis est de 2 500 000 USD pour les sociétés à capitaux étrangers, contre 300 000 USD pour les sociétés nationales . Les investisseurs soumettent à la ZIPA une note conceptuelle et un formulaire d'intention d'investissement, suivis d'un dossier complet comprenant un plan d'affaires, une preuve de capital, des copies de passeport et les documents constitutifs de la société. L'approbation donne lieu à la délivrance d'un certificat d'investissement, document indispensable avant que la ZIPA n'émette le certificat de non-objection nécessaire à l'enregistrement foncier. En revanche, l'acquisition d'un appartement en copropriété par un particulier ne requiert ni la création d'une société ni l'obtention de ce certificat ; seule l'inscription auprès de la Commission foncière et le paiement des droits d'enregistrement applicables sont nécessaires.

Résidence par le biais de la propriété

Zanzibar n'offre pas de voie directe d'acquisition de la citoyenneté par l'achat d'un bien immobilier ; celle-ci reste régie par le droit tanzanien. En revanche, le pays propose des permis de séjour liés à l'investissement via la ZIPA. L'achat d'un bien immobilier d'une valeur supérieure à 100 000 USD dans un programme immobilier agréé par la ZIPA permet aux acquéreurs éligibles, ainsi qu'à leur famille proche (conjoint et enfants), d'obtenir un permis de séjour. Ce dispositif est parfois présenté comme un « visa doré », bien qu'il s'agisse simplement d'un permis d'investissement classique.

Inscription et vérification préalable

Un bail ou un titre de propriété n'a de valeur légale qu'après son enregistrement au registre foncier, conformément à la loi sur l'enregistrement des terres. Les acheteurs doivent exiger une recherche officielle auprès de la Commission foncière avant toute transaction, afin de vérifier notamment l'existence d'hypothèques, de mises en garde ou de recours judiciaires grevant la parcelle ou le bien. Les droits d'enregistrement doivent également être acquittés auprès des autorités fiscales ; l'enregistrement peut être bloqué en cas de non-paiement.

Il est risqué d'avoir recours à des prête-noms locaux, des citoyens zanzibarites détenant des terres pour le compte d'étrangers. Cette pratique est courante, mais juridiquement incertaine, car le droit local considère le prête-nom comme le véritable propriétaire. Les avocats recommandent généralement de l'éviter et de privilégier le bail commercial ou la copropriété.

Zanzibar contre la Tanzanie continentale : la distinction clé

La différence cruciale avec la Tanzanie continentale ne réside pas tant dans la distinction entre étranger et citoyen, mais plutôt entre Zanzibari et non-Zanzibari. Les Tanzaniens continentaux sans statut de Zanzibari sont traités comme tout autre ressortissant étranger en matière d'accès terrestre à Zanzibar ; un passeport tanzanien ne confère donc aucun statut particulier sur les îles. Cette situation est souvent source de confusion pour les acheteurs qui pensent que la nationalité tanzanienne suffit, et souligne pourquoi les transactions à Zanzibar doivent être considérées dès le départ comme une procédure juridique distincte, et non comme une simple extension des transactions effectuées sur le continent.

Le point pratique à retenir

En résumé, le système de bail emphytéotique de Zanzibar s'apparente à la propriété dans les faits, notamment grâce aux baux renouvelables de 99 ans. Toutefois, juridiquement, toutes les terres restent la propriété de l'État, l'accès étranger est soumis à l'approbation de la ZIPA et un enregistrement en bonne et due forme est indispensable. Les acheteurs qui respectent ces règles et exigent des titres de propriété clairs et les autorisations nécessaires sont bien placés pour investir en toute sécurité à Zanzibar.

Découvrez comment fonctionne le système foncier en Tanzanie continentale grâce à notre blog : « Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Tanzanie ? Un guide sur le régime foncier et la propriété ».